Quận 4, khu vực dọc Bến Vân Đồn, cách đây 3 tháng về trước, thị trường mua bán căn hộ sôi động. Hàng loạt chung cư mới mọc lên, giá bán dự án sau tăng mạnh so với dự án trước, đặc biệt càng gần về quận 1, mặt giáp bờ sông ngấp nghé ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Thời hoàng kim nhanh chóng rời xa.
 

Hơn 2 tháng qua, chị Thu Thắm rao bán căn hộ 70m2 tại chung cư Galaxy 9, mặc dù lúc đầu hét giá 3,7 tỷ đồng sau hạ xuống 3,5 tỷ đồng nhưng vẫn không “khớp lệnh”. Một nhân viên môi giới địa bàn quận 4 nhận xét, khách tìm hiểu nhiều nhưng rất lừng khừng trong việc xuống tiền mua căn hộ, tâm lý chờ đợi giá nhà tiếp tục giảm!
 

Đối với chủ đầu tư, thời gian qua gần như rất ít tung dự án mới. Hàng loạt công ty kinh doanh địa ốc hàng đầu tại TPHCM từ đầu năm đến nay chưa tung một dự án chung cư nào mới, chủ yếu là mua đi bán lại sản phẩm từ các dự án cũ. Cuối năm ngoái, một chủ đầu tư dự tính trong 6 tháng đầu năm sẽ tung bán 3 dự án, nhưng cho đến nay vẫn án binh bất động. 
 

Kết quả thống kê từ các tổ chức, công ty môi giới tuy có chênh lệch về con số nhưng bức tranh chung là “ảm đạm”. Thông tin từ Hiệp hội BĐS TPHCM, thị trường BĐS trên địa bàn TP trong hơn 5 tháng đầu năm 2018 đã có biểu hiện sụt giảm so với cùng kỳ năm 2017. Cụ thể, tổng số căn nhà đưa ra thị trường là 9.174 căn (gồm có 8.690 căn hộ chung cư và 484 căn nhà thấp tầng), giảm 44,5%.
 

Trong khi đó, theo Công ty nghiên cứu thị trường CBRE, số lượng căn hộ chào bán mới tại TPHCM trong quý 2 là 6.109 căn hộ, giảm 36% so với cùng kỳ năm trước, lượng giảm nhiều nhất được ghi nhận tại phân khúc trung cấp, với mức giảm 62%. Đáng lo ngại là tình hình tiêu thụ giảm mạnh: quý 2-2018 có 6.947 căn hộ được tiêu thụ, giảm 25% so với quý 1 và giảm 29% so với cùng kỳ năm trước. 
 

Theo ông Nguyễn Duy Minh, Giám đốc Công ty BĐS L&L, thị trường giảm sút xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Đầu tiên là do dư âm của sự cố cháy chung cư Carina dẫn tới tâm lý khách hàng e ngại khi chọn chung cư. Vì thị trường trầm lắng nên các chủ đầu tư đã thận trọng hơn trong việc ra mắt nguồn cung mới, sợ rằng công bố dự án mà bị ế sẽ tạo thành “cái huông” không tốt, sau này bán buôn rất khó khăn.
 

Lý do khác, vì đầu vào dự án chung cư hầu hết xuất phát từ nguồn gốc đất công, hiện nay việc rà soát lại đất công cũng như công tác thanh tra đang triển khai nên thủ tục hoàn tất một dự án mới sẽ kéo dài hơn.

Đối với khu Nam, vùng Nhà Bè thuộc lân cận khu đô thị Phú Mỹ Hưng, giá cả cũng tăng đều đặn, tất nhiên đối với dự án hoàn chỉnh hạ tầng hoặc có sổ đỏ. Khu tái định cư Lập Phúc mở rộng, đầu năm giao dịch 25 triệu đồng/m2 thì nay cũng tăng lên 3 triệu đồng/m2.
 

Trở lại điểm nóng khu Đông như quận 9, quận 2 cách nay hơn 2 tháng trải qua cơn sốt đất, tại Văn phòng một cửa UBND quận 9, cảnh xếp hàng rồng rắn như trước đây đã không còn. Nhưng ghi nhận từ thực tế minh chứng, chẳng có lý do gì để chặn đà tăng giá. Theo chân một nhóm gom tiền mua 5 nền đất tại phường Tăng Nhơn Phú B (quận 9) vào đợt sốt đất cách nay 2 tháng, giá trị mỗi nền gần 2,5 tỷ đồng, có diện tích dưới 70m2.
 

Nay chúng tôi quay lại khu vực này, khách hàng săn tìm hàng như trước đây tuy không nhiều nhưng vẫn có người hỏi mua, giá đất đang “hét” tăng lên từ 80 - 120 triệu đồng/nền - tùy theo vị trí; đã có một nền bán ra, chủ đất bỏ túi 90 triệu đồng, sau khi trừ các chi phí.
 

Tại khu giáp ranh với quận 2 là đường Đỗ Xuân Hợp, giá đất rao bán nơi đây vẫn tiếp tục tăng. Tại dự án Hoàng Anh Minh Tuấn, đối với nền đất bên trong có diện tích 125m2, hiện nay giá bán đã lên tới 60 triệu đồng/m2, tăng 5 triệu đồng/m2 so với 3 tháng trước đây.
 

Nền đất có diện tích 60m2 tại đường Nguyễn Duy Trinh (quận 2), giá chào bán tháng 5-2018 là 50 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 53 triệu đồng/m2. Khu vực phường Phú Hữu, đất thổ cư Gò Cát vẫn lên giá so với tháng trước, những nền đất có mặt tiền lớn giá tăng thêm khoảng 4 triệu đồng/m2. Tại khu vực phường Long Trường giá cũng nhích nhẹ, tăng 1 - 1,5 triệu đồng/m2…
 

Báo cáo quý 2-2018 của Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam dự báo, đất nền vẫn là kênh đầu tư được lựa chọn hàng đầu 6 tháng cuối năm 2018, dù vậy trong bối cảnh thị trường hạ nhiệt thì người mua nên cẩn trọng hơn khi ra quyết định đầu tư. Đơn vị này lưu ý, khi thị trường hạ nhiệt sẽ kèm theo đó là những bất ổn và rủi ro, do đó tất cả các bên cần điều chỉnh chiến lược đầu tư phù hợp với thực tế thị trường.

Mặc dù một số ngân hàng lên tiếng đang thực hiện nhiều giải pháp nhằm hạn chế tín dụng, nhưng con số thống kê cho thấy nguồn vốn vẫn tiếp tục đổ mạnh vào thị trường BĐS.
 

Tổng hợp từ Hiệp hội BĐS TPHCM, nguồn vốn tín dụng vào thị trường BĐS TPHCM đã tăng mạnh từ năm 2015 đến nay: Năm 2015 đạt khoảng 140.000 tỷ đồng, chiếm 12,3% tổng dư nợ; năm 2016 đạt khoảng 150.000 tỷ đồng, chiếm 10,6% tổng dư nợ; năm 2017 đạt khoảng 180.000 tỷ đồng, chiếm 10,7% tổng dư nợ; đặc biệt, hơn 5 tháng đầu năm 2018 đạt khoảng 202.000 tỷ đồng, chiếm 10,8% tổng dư nợ (cao hơn mức bình quân cả nước).
 

Như vậy, xét trên tổng thể, dòng tiền từ ngân hàng đã và đang bơm mạnh vào thị trường BĐS.
 

Lương Thiện
Sài Gòn Đầu Tư